Las Hipotecas Verdes y su efecto en la Edificación Sustentable en México

“Las Hipotecas Verdes y su efecto en la Edificación Sustentable en México”
 

MA. José David Alvarez Maldonado

En la última década hemos visto una evolución positiva del sector vivienda, el financiamiento hipotecario ha facilitado su crecimiento.

Sep 17, 2011 - 10:35:30 PM

 “Las Hipotecas Verdes y su efecto en la Edificación Sustentable en México”

MA. José David Alvarez Maldonado

En la última década hemos visto una evolución positiva del sector vivienda, el financiamiento hipotecario ha facilitado su crecimiento.

El crédito hipotecario ha permitido que millones de familias adquieran su vivienda y forjen su patrimonio, con un acceso cada vez mayor y con una participación del sector público y privado.

De igual forma, la edificación de vivienda se ha transformado, con una profesionalización e industrialización por parte de los desarrolladores de vivienda y de la disposición de financiamiento.

La vivienda sustentable está naciendo en México y vale la pena que se rompan paradigmas en torno a ella.  La hipoteca verde puede ser un detonador importante de este tipo de vivienda y de una nueva forma permanente de edificación.


En México, el Infonavit ha sido el principal impulsor de estas iniciativas y mediante el surgimiento de su hipoteca verde, ha venido a revolucionar el mercado, transitando de una medida de tipo voluntaria a una medida obligatoria. Hoy en día, este tipo de vivienda se construye con un paquete de eco tecnologías (UNAM, 2007) que principalmente permiten un ahorro energético, sin embargo para que se pueda otorgar cualquier tipo de financiamiento del Instituto a partir del 2011, tiene que ser bajo esta modalidad de hipoteca verde, aún los que cofinancie con la Banca o Sofoles; esto obliga a los desarrolladores de vivienda a tener que ofrecer paquetes específicos que certifica el Infonavit.

 
Pero de ¿dónde surgen este tipo de iniciativas? ¿O que las detona? ¿Cuál es su marco teórico?

 
El cambio climático y sus efectos han generado una serie de iniciativas que coadyuvan a su mitigación. En la edificación de vivienda (Crabtree, 2005), la cual tiene un efecto en diversas ramas industriales, no es la excepción.

El surgimiento de una vivienda sustentable propicia una serie de incentivos para la innovación, desde su diseño, hasta el desarrollo de tecnologías (Francisco, 2011) que conllevan a un uso más eficiente de la energía, del agua, de los materiales, etc.

Infonavit considera a la edificación sustentable “aquella que incorpora medidas de diseño bioclimático así como tecnologías para el uso eficiente de recursos tanto renovables como  no renovables, de manera que garantice la existencia de dichos recursos para generaciones futuras.” (Bolbrugge, 2008)

El financiamiento hipotecario con características de apoyo o impulso al ahorro energético inicio en Europa desde hace varias décadas (Scholtens B. &., 2007). Los principios de Ecuador que han adoptado las Instituciones Financieras ha sido un paso importante para hacer conciencia de los Riesgos Ambientales y Sociales que enfrenta el financiamiento y va relacionado directamente con la fuente de repago de los créditos.

De manera conceptual las hipotecas verdes el Infonavit las define como

           “…la que se otorga a una vivienda que basada en los ahorros generados por la disminución en el consumo de agua y energía le da una capacidad de pago adicional a su usuario, por lo que se le otorga un crédito adicional por la instalación de las tecnologías que disminuyen el mencionado consumo de agua y energía.

La hipoteca verde es un crédito otorgado por el Infonavit para la compra de vivienda nueva que contempla:

· Un monto adicional de crédito de hasta diez veces el salario mínimo en función de su capacidad de pago

· Elevar el monto máximo de crédito de 180 VSM hasta 190 VSM

· Otorgar un monto adicional que se otorga para la adquisición de vivienda con ecotecnologías incorporadas que le generarían al acreditado ahorros mínimos mensuales de $215 en energía eléctrica, gas y agua.

· La hipoteca verde le permite al derechohabiente contar con una capacidad de compra mayor para cubrir el costo adicional por la incorporación de las ecotecnologías para el ahorro de energía y agua.” (Bolbrugge, 2008)

 
Esta iniciativa surgió de un proyecto piloto de 800 casas que financió el Instituto y en una 2ª etapa se apoyo en diversos organismos con objeto de incorporar ecotecnologías y mediciones para un desarrollo integral de la iniciativa (UNAM, 2007).

El peso que tiene el Infonavit en la cadena productiva del sector vivienda, le permite influir en un cambio de paradigma, cuyo beneficio se vuelve colectivo:

a) Reducir el costo de operación de la vivienda (Acreditado)

b) Reducir en el número de emisiones de CO2 (País)

c) Desarrollo o transformación de la industria proveedora de la construcción, mediante el desarrollo de tecnologías verdes o sustentables (Sectorial)

d) Etc.

 
Este esfuerzo requiere una coordinación interinstitucional pública y privada para que se pueda desarrollar, entre los organismos que han participado en el tema están:

CONAVI (Comisión Nacional de Vivienda)

SHF    (Sociedad Hipotecaria Federal)

INFONAVIT

SENER (Secretaria de Energía)

SEMARNAT (Secretaria del Medioambiente y Recursos Naturales)

SEDESOL (Secretaría de Desarrollo Social)

INE (Instituto Nacional de Ecología)

CONAE (Comisión Nacional de Ahorro de Energía)

FIDE (Fideicomiso para el ahorro de energía eléctrica)

AEAEE (Asociación de Empresa para el Ahorro de Energía en la Edificación)

II UNAM (Instituto de Ingenieria de la UNAM)

CANADEVI (Camara Nacional de Desarrolladores de Vivienda)

ABM (Asociación de Bancos de México)

Etc.

 
Otro caso exitoso, es lo que ha realizado el USGBC (Consejo Estadounidense para la Edificación Sustentable) que ha integrado a todos los sectores para desarrollar el sistema LEED (Liderazgo en eficiencia y diseño energético), el cuál es un sistema de calificación en función de su diseño, eficiencia energética, materiales utilizados, manejo y ahorro en el consumo de agua, confort, etc. que se ha convertido en una métrica o referente a nivel mundial. (Kahn, 2009)

 
Las experiencias internacionales que se ha tenido en este tipo de créditos, (Chang, 2008) ha  sido para vivienda residencial, siendo los primeros casos en el Reino Unido (Doherty, 1999) expandiéndose en Europa, Canadá y Estados Unidos, sin embargo, en México el enfoque ha sido primordialmente en vivienda de Interés Social y por el volumen, se ha convertido en un programa exitoso y reconocido por diversos Organismos Internacionales.

Bajo una visión sistémica, no se puede quedar fuera la regulación, los incentivos fiscales (Barbier, 2010) (Lubell, 2009), así como una planeación de desarrollo urbano, las conductas y preferencias del consumidor (O'Sullivan, 2011).

Algunos estudios urbano-ambientales que se han desarrollado en México denotan que “…sí los centros urbanos rebasan su capacidad de soporte, tienden a ejercer influencia sobre áreas cada vez más lejanas afectadas por la expansión urbana; este es uno de los principales desafíos que enfrenta la Ciudad de México”. (Vizuet, 2010)

Dicho estudio también menciona, sobre el reto de reciclamiento urbano, como una medida de frenar el deterioro de vivienda, sin embargo no concuerdo en que los programas hipotecarios existentes no faciliten el acceso  a las familias, debido a que en la última decada se ha dado esa transformación tan necesaria en condiciones financieras de los productos hipotecarios.

También coincido en que se debe “fomentar la difusión en innovación tecnológica” y que se “reduzca la cantidad de viajes cotidianos y en consecuencia, las emisiones contaminantes del transporte, que promueva la innovación en materia ambiental, social e institucional.” (Vizuet, 2010)

Haciendo algunas reflexiones:

 ¿Qué tanto de la vivienda sustentable que se está edificando en México,  está siendo percibida sólo como una vivienda con ecotecnologías?

Considero que una vivienda integralmente sustentable, parte de un: Diseño con base en el entorno urbano e histórico, orientación bioclimática, eficiencia energética, y en el uso y manejo del agua, residuos, cultura medioambiental en la familia, cercanía al transporte público, etc.

¿Qué la detona? ¿Depende sólo de la regulación? ¿Existen incentivos fiscales que propicien su desarrollo? (Barbier, 2010)

Considero que depende de una serie de factores, incluso de la conducta de los consumidores (Jim, 2007) lo que permitirá que este tipo de vivienda se convierta en un referente y en un commoditie para las familias y en un marco metodológico a seguir para los desarrolladores de vivienda.

 
Algunos beneficios de una vivienda sustentable

Reducción en consumo de Gas

Uso eficiente del agua

Reducción en consumo eléctrico

Menor gasto de transportación

Confort

Convivencia Familiar

Plusvalía

En conclusión, el ejemplo que ha dado el Infonavit, ha sido de gran valía para el sector vivienda en México, el impulso de la edificación sustentable, lleva consigo un cambio de inercia de los Desarrolladores de Vivienda, de los proveedores de materiales de la construcción, de acabados, de mobiliario, de servicios, etc.

El tema de edificación sustentable en México, cada vez está tomando mayor relevancia. Las brechas existentes con los países desarrollados en esta materia son relativamente cortas, sin embargo, en dónde no se tiene un avance es en una cultura medioambiental, en que tengamos una conciencia a favor del medioambiente y que con generosidad podamos ir avanzando en rehacer esa conviviencia social.

Pequeñas acciones son grandes soluciones, para ir avanzando en diversos temas, la edificación sustentable tiene que seguir evolucionando, el sector privado  tiene que ser un actor preponderante para detonar un crecimiento sostenido y continue acrecentando lo que hasta el momento el Infonavit ha logrado.

El confort que genera la edificación sustentable, no sólo por su diseño, sino también por su ahorro en su operación y aunado a la cercanía al transporte público, centros de trabajo, escuelas, sin duda se convertirá en una nueva oportunidad de conviviencia para las futuras generaciones y para que el Sector Financiero adopte prácticas de desarrollo (Scholtens B. , 2002) de soluciones de financiamiento sustentable, con objeto de que con una sana competencia se detonen diversas cadenas productivas y contribuyan a la sustentabilidad en México.

 
MA. José David Alvarez Maldonado
 
Bibliografía:
 

Barbier, E. B. (2010). Green Stimulus, Green Recovery and Global Imbalances. [Article]. World Economics, 11(2), 149-175.

Bolbrugge, M. Astrid (2008), Hipotecas Verdes Infonavit. Presentación

Chang, D. S., & Kuo, L. C. R. (2008). The Effects of Sustainable Development on Firms' Financial Performance - an Empirical Approach. Sustainable Development, 16(6), 365-380.

Crabtree, L. (2005). Sustainable housing development in urban Australia: exploring obstacles to and opportunities for ecocity efforts. Australian Geographer, 36(3), 333-350.

Doherty, B. (1999). Paving the way: The rise of direct action against road-building and the changing character of British environmentalism. Political Studies, 47(2), 275-291.

Francisco, R., Pereira, P., & Martins, J. (2011). Sustainable Housing Techno-Economic Feasibility Application. Technological Innovation for Sustainability, 445-454.

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Lubell, M., Feiock, R., & Handy, S. (2009). City Adoption of Environmentally Sustainable Policies in California's Central Valley. Journal of the American Planning Association, 75(3), 293-308.

O'Sullivan, T. (2011). Building Sustainable Housing Markets: Lessons from a Decade of Changing Demand and Housing Market Renewal. Housing Studies, 26(1), 182-183.

Scholtens, B. (2002). Sustainable banking. The greening of finance. Economist, 150(1), 117-118.

Scholtens, B., & Dam, L. (2007). Banking on the Equator. Are banks that adopted the Equator Principles different from non-adopters? World Development, 35(8), 1307-1328.

UNAM, Instituto de Ingeniería. (2007) Segunda etapa de la guía metodológica para el uso de tecnologías eficientes para el ahorro de energía y agua en viviendas de interés social en México.

Vizuet, G. I. (2010). Efectos urbano-ambientales de la política de vivienda en la Ciudad de México. Espiral, 17(49), 129-159.